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Os fundos imobiliários estão entre os produtos de maior destaque no mercado nos últimos anos, posto o seu grande crescimento, que pode ser explicado pelos seus rendimentos isentos* e/ou a facilidade de comprar e vender os ativos.
Para os investidores de fundos imobiliários, um dos assuntos mais importantes são os dividendos. O interessante de produtos que pagam dividendos é a sua previsibilidade mensal e a renda gerada. Isso ocorre porque os FIIs são obrigados, por lei, a distribuírem periodicamente quase que a totalidade do seu lucro.
Os dividendos constituem parte crucial do retorno para os cotistas dos fundos e são calculados através da divisão do valor total dos rendimentos pelo número de cotas presentes no fundo.
1. O que são os rendimentos dos FIIs?
Os dividendos são frações do lucro que são distribuídas para os cotistas de forma periódica. Essa distribuição acontece de forma proporcional à quantidade de cotas que cada investidor possui. O lucro distribuído pode advir de diversas fontes, como aluguel de imóveis, venda de propriedade ou rendimentos financeiros.
Os ganhos gerados pelos fundos imobiliários podem acontecer de duas formas distintas. A primeira delas seria através da venda das cotas do fundo, caso haja lucro, e a segunda é pelo recebimento dos dividendos referentes ao resultado.
No caso de fundos de papel, o rendimento provém de títulos imobiliários, como LCIs ou CRIs. Já no caso dos fundos de tijolo, os rendimentos vêm pelo aluguel cobrado nas propriedades do fundo.
2. Quais são as regras para a distribuição?
A distribuição dos FIIs é regulada pela Lei 9.779/99, e, segundo a legislação, a remuneração dos cotistas deve obedecer a regra:
“O Fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano”. (Lei Federal 9.779/99 – Artigo 1º, inciso XI, parágrafo único).
Pela lei, os fundos imobiliários devem distribuir, no mínimo, 95% dos lucros auferidos pelo regime de caixa semestralmente. A apuração dos lucros é feita com base em um balanço ou balancete semestral, que se encerram em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.
O FII só não seguirá a regra citada caso o seu resultado líquido for negativo ou se o fundo obtiver uma autorização especial através de uma Assembleia de Cotistas para realizar o pagamento abaixo dos 95% que são obrigatórios.
3. Como é calculado o dividend yield?
O dividend yield (DY) é um dos indicadores usados para avaliar os FIIs, e ele mede o desempenho do fundo em relação aos dividendos pagos aos cotistas. Esse valor é apresentado de maneira percentual, e mostra a relação entre o dividendo pago e o valor da cota, e é feito da seguinte forma:
Dividend Yield = (dividendos distribuídos no período/valor da cota) x 100
Para avaliar de forma precisa esse indicador é necessário realizar o acompanhamento do valor da cota a mercado. Posto que, em algumas ocasiões, o indicador pode apresentar um aumento, mas não porque o fundo está distribuindo mais rendimentos, e sim porque o valor da cota a mercado está caindo.
4. O que são as datas base, data com e data ex?
No contexto dos FIIs, essas datas são parte do processo do pagamento dos dividendos aos cotistas e são importantes pois determinam os prazos para a realização de operações de compra e venda do ativo.
Data base: data pré-estabelecida pelo fundo como referência para identificar a base de cotistas elegíveis a receber o dividendo do mês. Os cotistas que detenham cotas do fundo até a data base terão direito a receber os dividendos.
Data com: é a data limite para que os cotistas comprem cotas do fundo para que se tornem elegíveis a receber os dividendos, portanto, quem comprar cotas até a data com terá o direito a receber os dividendos.
Data ex: é o primeiro dia útil após a data com. A partir dessa data, os investidores que comprarem as cotas não terão direito de receber o DY do mês.
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